Wednesday, May 16, 2012

STRATEGI PASAR PRODUK DAN PENCIPTAAN NILAI

Perkembangan produk property di kota Samarinda mengalami perkembangan yang sangat pesat dari tahun ketahun, dimana hampir di setiap kecamatan bermunculan produk-produk perumahan dengan berbagai macam produk properti baik yang tersedia untuk dibangun, dijual dan disewakan. Para pelaku bisnis perumahan (developer) sangat antusias untuk terus melakukan pengembangan dan pembangunan produk perumahan, namun perlu diketahui bahwa sebelum para developer memutuskan untuk melakukan investasi, di perlukan analisa pasar produk. Yaitu untuk mengetahui bagaimana kondisi pasar property yang sedang berlangsung dan bagaimana masa depan produk tersebut.

Analisa pasar produk perlu di lakukan untuk menentukan patokan pasar yang tepat sehingga investasi yang dilakukan dapat di terima atau terserap pasar. Banyak factor yang mempengaruhi analisa produk pasar property, dimana analisa pasar produk adalah identifikasi dan studi tentang pasar untuk barang ekonomis dan jasa-jasa tertentu. Unsur-unsur analisa pasar dari penilaian harus secara khusus behubungan dengan kondisi pasar terhadap properti yang diteliti.
Studi Pasar atau Analisis Pasar (Market Analysis) pada property adalah studi yang berpusat pada supply (penawaran) dan demand (permintaan) properti secara umum pada saat sekarang dan kemungkinannya di masa yang akan datang pada suatu wilayah tertentu. Analisis pasar properti merupakan studi pasar real estate pada tingkat makro. Hal-hal yang perlu diamati pada analisis pasar properti dalam menentukan supply dan demand produk properti, yaitu Proyeksi analisis tingkat harga sewa, Probabilitas rata-rata daya serap, tingkat hunian (Seberapa banyak konsumen yang sudah membeli atau menyewa produk properti, menghuni atau menempati propertinya tersebut) dan potensi perubahan nilai properti terhadap siklus bangunan dan kepemilikan serta perubahan fungsi. Dalam melakukan suatu analisis pasar properti ada beberapa hal yang harus dimasukan sebagai dasar analisis, hal-hal tersebut nantinya akan sangat mempengaruhi ketajaman dalam suatu anĂ¡lisa pasar properti, sehingga perkiraan serta proyeksi yang dilakukan dapat mengarah pada ketepatan.
Dalam melakukan analisa pasar, maka indicator yang pendukung adalah income; demand terhadap produk properti biasanya tergantung dari pendapatan konsumen. Oleh karena itu perlu diketahui pula seberapa besar pendapatan yang dimiliki oleh konsumen ataupun sang peminat produk properti, maka properti juga harus bisa menentukan target pasar dengan pendapatan berapa banyak yang ingin ditarik, begitu juga jasa atau pelayanan yang bagaimana yang akan ditawarkan.
Faktor kependudukan atau karakteristik penduduk merupakan salah satu factor utama dalam menentukan arah jangka panjang pasar real estate atau properti. Faktor kependudukan yang terkait mencakup beberapa kategori, yaitu ; penduduk berdasarkan umur, formasi rata-rata keluarga, kematian serta migrasi. Hal tersebut sangat penting dalam penentuan pasar real estate atau properti. Ini dikarenakan kecenderungan atau trend perubahan tersebut merupakan kemungkinan-kemungkinan yang sangat sulit untuk diramalkan, sementara hal tersebut mempunyai pengaruh yang besar terhadap pasar real estate ataupun properti.
Faktor supply yang terkait dalam analisis pasar properti adalah pasokan produk properti yang ada, biasanya dilihat dari luasan, jumlah unit serta jumlah produk yang terbangun. Selain itu kondisi eksisting Supply properti termasuk juga struktur-struktur (konstruksi proyek) yang sudah dibangun selama selang beberapa waktu lamanya, yang sifatnya merupakan penambahan pada suatu bangunan. Jadi besarnya Supply pada suatu waktu tertentu biasanya sangat relative karena kemungkinan besar masih akan ada penambahan lagi.
Trend Ekonomi; dalam melakukan analisis pasar properti harus juga memonitor indicator-indikator ekonomi, karena dengan begitu kita dapat meramalkan adanya resesi atau peningkatan ekonomi yang akan terjadi. Indikator-indikator yang perlu diperhatikan, yaitu ; tingkat suku bunga, tingkat pertumbuhan ekonomi, inflasi, dan nilai tukar mata uang.
Karakteristik Fisik; hal terkait lainnya adalah karakteristik fisik, yang mencakup atribut-atribut pada suatu lahan dan pengembangannya, karena berperan dalam studi kelayakan secara menyeluruh dari suatu investasi. Atribut-atribut ini mungkin penggunannya terbatas tetapi cukup memberi kesempatan untuk menciptakan persaingan. Atribut-atribut fisik tersebut antara lain : Ukuran dan bentuk site, Topografi, Drainase, Karakteristik tanah dan lapisan tanah, Utilitas, Tata letak fungsi dan pengembangannya, Keamanan, Pencapaian, Kondisi fisik pengembangan, Biasanya para investor akan memikirkan produk yang akan ditawarkan supaya dapat memenuhi selera konsumen.
Lingkungan Sosial dan Politik; faktor yang terakhir adalah melihat bagaimana kondisi lingkungan sosial di sekitar area yang akan dikembangkan serta melihat kondisi politik yang terjadi, kadang kala isu politik juga mempengaruhi kondisi ekonomi dalam negeri sehingga mempengaruhi daya beli masyarakat. Maka faktor ini perlu diperhatikan juga sebagai dasar pertimbangan.
Sebetulnya output dari suatu analisis pasar properti adalah mengetahui prospek pasar saat ini dan kedepan. Sehingga di dalam produk properti nanti dapat ditentukan beberapa hal seperti ; jumlah unitnya, jumlah kamar, luasannya, fasilitas yang disediakan serta kelas dari produk yang ditawarkan nantinya. Dari segi pemasarannya dapat pula ditentukan beberapa hal, seperti ; harga yang ditawarkan, target pasarnya serta memperkirakan tingkat penjualan dan tingkat huniannya dari produk yang terbangun.
Dari uraian diatas jelas kiranya banyak hal yang perlu diperhatikan dalam proses analisis pasar properti, baik dari segi kondisi perekonomian, kependudukan hingga fisik lahan sangat diperlukan dalam proses analisis pasar properti. Dengan melakukan analisis pada pasar properti sebelum memulai pembangunan ataupun pengembangan secara tidak langsung akan menghindari resiko kesalahan dalam memetakan pangsa pasar. Dengan begitu resiko kegagalan dalam investasi maupun pengembangan produk properti dapat dihindari.
Setelah melakukan analisa strategi produk, selanjutnya adalah menyesuaikan strategi prdouk dengan strategi korporasi, sehingga antara strategi pasar produk sesuai dengan strategi korporasi secara umum. Strategi korporasi dapat meresap ke dalam sendi – sendi kehidupan perusahaan dan berdampak panjang (Collis & Montgomery (2005). Hal ini terjadi karena karena strategi korporasi menimbulkan konsekuensi yang terbesar dibandingkan keputusan – keputusan manajerial lainnya.
Ada tiga faktor penting dalam strategi korporasi, yaitu yang pertama berkaitan dengan penciptaan nilai (value creation) sebagai tujuan utama strategi korporasi. Faktor kedua berhubungan dengan konfigurasi berbagai sumber daya yang ada guna menunjang usaha (venture) pada berbagai lingkup bisnis, dan faktor ketiga terkait dengan bagaimana perusahaan mengkoordinasikan semua aktivitas bisnisnya dalam hirarki korporasi untuk mewujudkan penciptaan nilai. Tiga serangkai (value, konfigurasi, dan koordinasi) penting dipahami oleh eksekutif bisnis karena banyak eksekutif perusahaan induk justru merusak value yang sudah terbangun dan menjadi kekuatan unit bisnis (Campbell, 2003). Lebih jauh Campbell menjelaskan, ada empat cara di mana perusahaan induk dapat mempengaruhi kinerja perusahaan anak (subsidiaries) yang berdampak pada penghapusan atau penciptaan value: secara langsung dan berdiri sendiri (stand-alone), secara tidak langsung (linkage), melalui fungsi dan layanan yang berada di perusahaan induk, serta melalui aktivitas pengembangan korporasi.
Analisa pasar produk dan penciptaan nilai yang tepat pada akhirnya akan menentukan citra perusahaan. Cita perusahaan tidak hanya berdasarkan kualitas fungsional saja, tetapi juga didasarkan pada atribut psikologis yang dicerminkan oleh perusahaan tersebut. Sebagaimana di jelaskan oleh Nguyen dan Leblanc bahwa terdapat dua komponen dasar citra perusahaan, yaitu fungsional dan emosional, dimana komponen fungsional berkaitan dengan atribut yang dapat diukur secara fisik, sedangkan komponen emosional berkaitan dengan dimensi psikis atau persepsi, yang didasarkan pada pengalaman konsumen saat berinteraksi dengan perusahaan atapun atribut informasi yang menggambarkan citra perusahaan tersebut. Dengan kata lain, citra dibentuk berdasarkan pengalaman konsumen yang berkaitan dengan perusahaan secara langsung maupun tidak langsung.
Kemudian Normann dalam Kandampully mengemukakan bahwa faktor-faktor yang membentuk citra perusahaan adalah advertising, public relation, physical image, word of mouth, dan yang terkahir dan yang paling penting adalah pengalaman nyata konsumen dalam menggunakan barang atau jasa.
Setelah strategi pasar produk ditetapkan, nilai sudah tercipta dan perusahaan memiliki citra yang baik di mata konsumen, maka perusahaan akan dengan mudah menentukan strategi pemasaran yang tepat dalam memperkenalkan produk kepada public. Strategi pemasaran menjelaskan target atau sasaran yang harus dicapai dalam setiap usaha pemasaran yang dilakukan. Strategi pemsaran di bentuk berdasarkan target, sehingga strategi pemasaran dan target bisnis harus berjalan beriringan.

No comments: